Les clauses suspensives : des exceptions à l'engagement

Qu'il s'agisse d'une promesse de vente ou d'un compromis, acheteur et vendeur peuvent décider d'un commun accord d'y insérer des clauses suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l'avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties reprenant alors sa liberté).

Il peut s'agir, par exemple, d'un refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, de l'exercice du droit de préemption par la commune, de la découverte d'une servitude d'urbanisme grave.

Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l'acquéreur lui sont restituées.

Par ailleurs, un compromis de vente peut également contenir une clause, appelée "clause de dédit ", permettant au vendeur et/ou à l'acquéreur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l'autre partie une somme convenue à l'avance. Mais, en pratique, celle-ci n'est pas fréquente.

Elle ne doit pas être confondue avec la clause pénale, présente dans la plupart des compromis, selon laquelle l'acquéreur s'engage à verser au vendeur une somme à titre de dommages et intérêts forfaitaires dès lors qu'il refuse de signer la vente.

Délai de rétractation pour les acquéreurs

Acquéreur d'un logement neuf ou ancien, vous signez un avant-contrat, promesse unilatérale ou compromis de vente : vous disposez d'un délai de dix jours (incompressible) pendant lequel vous pouvez revenir sur votre engagement (par lettre recommandée avec avis de réception).

Peu importe votre motif, les sommes que vous avez versées doivent dans tous les cas vous être intégralement restituées. Ce délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise en main propre (ou signature de l’acte s’il est conservé par l’officier public) en cas de promesse passée sous la forme authentique ou de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l'avant-contrat, en cas de promesse passée sous seing privé.

À titre d'exemple, si celle-ci est expédiée le 10 du mois et que sa première présentation intervienne le 12, le délai courra à compter du 13 et expirera le  22 à minuit.

Faites rédiger votre avant-contrat par un professionnel

Acheteur et vendeur sont libres de le rédiger eux-mêmes sur une feuille de papier, ou à l'aide de contrats types.

Toutefois, les clauses y figurant étant d'une telle importance, le contrat définitif ne faisant en principe que les reprendre, il est recommandé d'en confier la rédaction à un professionnel (votre notaire), qui a le devoir d'informer les deux parties. Le coût de la rédaction de l'avant-contrat est compris dans la commission de l'agent immobilier ou dans les émoluments du notaire chez qui sera signée la vente définitive.

 

Quels renseignements le vendeur doit-il transmettre ?

D'une façon générale, il doit lui transmettre tous les renseignements qu'il détient sur l'immeuble.

Certaines de ces informations sont d'ailleurs prévues par la loi. Les tribunaux sanctionnent sévèrement tout manquement du vendeur à cette obligation générale.

Si celui-ci cache une information importante, l'acheteur peut obtenir une réduction du prix ou l'annulation de la vente dans les cas les plus graves. Le vendeur est alors condamné au remboursement du prix et parfois au versement d'indemnités à l'acheteur qui a subi un préjudice (frais de déménagement, de recherches d'un autre logement). Il est donc très important de respecter ces contraintes. Or, la liste des renseignements que le vendeur doit fournir à l'acheteur s'allonge continuellement.

Le vendeur doit fournir des informations de nature juridique et technique

Sur le plan juridique : le vendeur doit, par exemple, informer l'acheteur de l'existence de servitudes (de passage, de vue, d'écoulement des eaux), d'hypothèques ou de privilèges (pris au profit d'une banque pour garantir un crédit) ou d'autres charges (pacte de préférence ou contrat d'affichage publicitaire).

Au plan technique : le vendeur d'appartement en copropriété a par exemple l'obligation de fournir la superficie exacte du logement (loi Carrez). Le carnet d'entretien, obligatoire pour les immeubles en copropriété, doit être communiqué au futur acquéreur (sauf s’il est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété), tout comme le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ou encore le montant des charges courantes du budget provisionnel et des charges hors budget prévisionnel, les sommes restant dues au syndicat des copropriétaires, etc.

Le vendeur doit aussi remettre à l’acquéreur un nombre important de diagnostics, pour l’informer, notamment, sur la présence éventuelle de termites, de plomb ou encore d'amiante. Le vendeur de terrain à bâtir, sur lequel l'acquéreur a indiqué son intention de construire un immeuble à usage d'habitation ou à un usage mixte d'habitation et professionnel, doit préciser si un bornage a été effectué et informer sur les règles d'urbanisme applicables au terrain et les possibilités de construction.

De plus, lorsque le terrain à bâtir est un lot de lotissement, est issu d'une division effectuée à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l'aménagement ou est issu d'un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat. Le bornage évoqué ci-dessus ne constitue pas véritablement un bornage au sens de l'article 646 du Code Civil ; en effet, il ne peut s'agir d'un bornage contradictoire, hormis en ce qui concerne la limite du périmètre extérieur des lots.

Il faut également tenir compte de l'environnement de l'immeuble : existence éventuelle de risques naturels prévisibles dans la région (inondation, mouvements de terrain), de servitude d'urbanisme, conformité de l'installation d'assainissement individuel de la maison, exploitation d'une activité polluante à proximité.

Enfin, les ventes de terrains devenus constructibles réalisés par les particuliers (personnes physiques ou sociétés relevant du régime d'imposition des plus-values des particuliers) dans le cadre de leur patrimoine privé peuvent être soumises à une taxe forfaitaire si le conseil municipal (ou l'organe délibérant compétent) de la commune de situation du terrain a pris une délibération en ce sens. Dans ce cas, le redevable de la taxe sera le vendeur.

La taxe sera égale à 10% des 2/3 du prix de vente du terrain et sera versée par le notaire pour le compte du vendeur lors de la publicité foncière de l'acte de vente.